開開心心收房，卻發(fā)現(xiàn)房子近一半都是公攤面積，對公攤面積的困惑在很多購房者心中都存在。有的購房者被公攤、公攤系數(shù)等術語繞暈；有的購房者發(fā)現(xiàn)銷售人員口頭承諾的公攤面積，到收房時大幅增加；還有一些購房者陷入由公攤面積引發(fā)的糾紛中。

　　究竟什么是公攤面積？公攤面積又從何而來？哪些面積算公攤、哪些又不算？消費者該如何分辨？公攤面積到底能不能取消？公攤面積之爭究竟如何解決？我們一起一問到底。

　　什么是"公攤面積"？如何計算？

　　首先我們來看看，到底什么是公攤面積？公攤面積又該如何計算？

　　公攤面積制度在我國存在已久，當時的建設部曾在《建筑面積計算規(guī)則》《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中對公攤面積有相應的規(guī)定。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

　　具體來說，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。

　　而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：

　　一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。

　　二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。簡單來說，如果電梯和公共設施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

　　"公攤面積"多少算合理？由誰來測算？

　　了解了公攤面積究竟是什么，再來看看，公攤面積在多大范圍內(nèi)才算合理？又由誰來測算？

　　公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國家目前并沒有明確的規(guī)定，在實際操作過程中，這一點往往容易產(chǎn)生糾紛。

　　北京市房地產(chǎn)法學會副會長 趙秀池：老百姓對公攤面積的認知還不是完全了解，因為它專業(yè)性很強。

　　那么公攤由誰來測算呢？一般情況下，一個住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)，需要經(jīng)過以下程序：一個是設計單位的圖紙測算，一個是主管部門對公攤的核算，在項目竣工后，測繪部門還要對房產(chǎn)面積再進行一次測算。目前，涉及公攤測量，我國共有《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》2個國家標準，但由于一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計算不透明等現(xiàn)象。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長 虞曉芬：公攤面積的計算很復雜，我們相關的信息的公開化程度不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。

　　此外，目前不少商品房采用的是預售制，普通購房人只能被動地從開發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。

　　簽購房合同時 應注意公攤的哪些信息？

　　國家目前對住宅的公攤面積并沒有設置上限和下限，但這并不意味著公攤面積可以任由開發(fā)商隨意設定。購房人在前期簽訂購房合同時，應該特別留意哪些關于公攤面積的信息呢？

　　其實，在《商品房銷售管理辦法》中，對于房屋面積縮水是有明確要求的?！掇k法》中明確指出，出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對值3%這個標準，多退少補。簡單說，就是合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權退房。同意不退房的，實際面積小于合同約定面積時，絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。

　　因此，在長期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來，購房人在前期簽訂購房的時候，一定要注意根據(jù)政策細化買賣合同的條款。比如，目前開發(fā)商在售樓處都必須公開房屋面積預測報告或實測報告，購房者可以從這個報告中查出擬購買的房屋的相關面積數(shù)據(jù)，由此算出公攤比例。在必要時，購房人可以在簽訂商品房買賣合同時簽訂補充協(xié)議，就公攤面積及相應的違約責任進行補充約定，以便更好地維護自身的合法權益。

　　廣東連越律師事務所高級合伙人 黃羅平：購房者他在購房的時候，一定要實地去看，并且要詳細了解，因為開發(fā)商公布的這些信息，他可能不會一次性公布，并且有必要的時候也要咨詢專業(yè)人士，也可以去房管局查詢這些公攤面積的實際的情況。

　　收房時發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水 業(yè)主如何維權？

　　剛才提到了在簽訂購房合同時的注意事項，那么，如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權呢？

　　在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。

　　廣東連越律師事務所高級合伙人 黃羅平：我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一開發(fā)商他在進行報建的時候，報建的公攤面積到底有多少，第二把開發(fā)商當初給你做的承諾，證據(jù)可以準備好，第三向相關的行政主管部門進行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。

　　"公攤面積"易引發(fā)糾紛 是否能取消？

　　既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么，公攤面積到底能不能取消呢？

　　有觀點認為，在商品房銷售中附加公攤面積雖是全國普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，特別是部分開發(fā)商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算的能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，讓購房者很受傷，因此建議取消公攤。而在業(yè)內(nèi)人士看來，取消不可能一蹴而就，甚至會影響到購房者的權利。因為在《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長 虞曉芬：（目前）按照建筑面積來進行計價或者產(chǎn)權確認，也是對老百姓權益的一個保護，因為你公用部分也是屬于我們老百姓所有的，還是有它的合理性的。

　　而從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動區(qū)域減少等配套設施問題，進而影響居住的質(zhì)量與舒適度。

　　此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責任帶來許多現(xiàn)實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題。

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