一張床19萬(wàn)元、一套書柜12萬(wàn)元……近日，市民曾先生所在的公司在成都雙流一小區(qū)租了一套獨(dú)棟別墅，月租金2.2萬(wàn)元。

　　簽合同時(shí)房東沒有出具物品移交清單，過了幾天才補(bǔ)上，曾先生和同事現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)后簽字。后來，他們將清單交給公司老板確認(rèn)時(shí)，老板對(duì)物品價(jià)格提出了異議，因此提出了退租。但房東卻不愿退還5萬(wàn)元押金，并要額外再收取一個(gè)月租金作為違約金，共計(jì)7.2萬(wàn)元。

　　房東表示，別墅內(nèi)的家具物品市場(chǎng)價(jià)格本就昂貴。他標(biāo)注價(jià)格的本意是提醒租客要愛惜，并非敲詐。雙方簽署了租房合同、物品移交清單也簽字確認(rèn)了，如今對(duì)方卻找理由不租了，“押金不退、收違約金都是按合同辦事”。

　　租別墅

　　屋內(nèi)家具物品價(jià)值百萬(wàn)？

　　7月22日，市民曾先生所在公司在雙流一小區(qū)租了一套獨(dú)棟別墅，準(zhǔn)備用作公司辦公場(chǎng)地。套內(nèi)面積400多平方米，帶大花園，精裝修，一個(gè)月租金2.2萬(wàn)元?？赐攴亢?，曾先生等人覺得還不錯(cuò)，決定租下這套房。

　　隨后，在中介的協(xié)調(diào)下，曾先生所在的公司與房東簽署了房屋租賃合同。租期一年，從2022年8月1日到2023年7月31日，并約定在8月1日交房?！拔覀儺?dāng)時(shí)一次性支付了5萬(wàn)元押金，以及三個(gè)月租金共計(jì)11.6萬(wàn)元給房東?！痹壬f，簽合同時(shí)原本應(yīng)附帶房屋物品移交清單，但現(xiàn)場(chǎng)沒有，出于信任覺得事后補(bǔ)來也行。可沒想到，這一時(shí)大意卻造成了麻煩。

　　幾天后，房東將多達(dá)十幾頁(yè)的房屋物品移交清單交給了曾先生等人，物品共計(jì)上百件。曾先生表示，當(dāng)天，他和同事一起去現(xiàn)場(chǎng)拿移交清單，只是對(duì)物品數(shù)量等進(jìn)行了清點(diǎn)確認(rèn)后簽字，并未考慮價(jià)格。后來，他們將清單交給公司法定代表人確認(rèn)時(shí)，法定代表人對(duì)物品價(jià)格提出了異議。

　　比如一樓玻璃茶水房一張樹根茶臺(tái)3萬(wàn)元；二樓客廳一張3座真皮歐式沙發(fā)5萬(wàn)元（全套總價(jià)10萬(wàn)元）；二樓左側(cè)臥室一張真皮楠木床8萬(wàn)元，三樓書房巨型實(shí)木書柜12萬(wàn)元、主臥桃花木歐式大床一張19萬(wàn)元……公司法定代表人認(rèn)為可能存在被套路的情況，因此提出了退租。根據(jù)房東的標(biāo)注，屋內(nèi)各類物品總價(jià)值上百萬(wàn)元，若遇到損壞或丟失等，賠償可不是一個(gè)小數(shù)目。

　　想退租

　　房東要收7.2萬(wàn)元

　　“房東標(biāo)注的物品價(jià)格太高了，又拿不出證明來，他寫好多就是好多，要是真賠償起來扯不清?！痹壬f，他們認(rèn)為房東標(biāo)注的房屋物品價(jià)格過高，沒有依據(jù)。因此在7月26日左右收到清單后，便向房東提出了退租的要求。

　　租客要退租，房東表示不愿退還押金，還要額外再收取一個(gè)月租金作為違約金，共計(jì)7.2萬(wàn)元?！拔覀円惶於紱]住過，交房手續(xù)也沒辦完，房東的要求太不合理?！痹壬f，退租不成，為了避免今后因房?jī)?nèi)物品引起不必要的糾紛，他們?cè)谂c房東協(xié)商過程中提出了希望將物品清空后再入住的建議，卻遭到了房東的拒絕。

　　成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾邚脑壬峁┑呐c房東的微信溝通記錄中看到，房東表示：“要么依約定金額5萬(wàn)加一個(gè)月租金共7.2萬(wàn)終止（合同），要么依據(jù)移交清單入住，鑰匙在物管處，自己去拿?！彪p方協(xié)商未果后，曾先生稱他們多次聯(lián)系房東，但房東一直未出面，以至于到了8月4日，他們既沒有入住，也沒有退租。

　　房東說

　　標(biāo)注價(jià)格是提醒租客愛惜

　　“咋個(gè)沒交接，他們都在清單上簽字了，現(xiàn)場(chǎng)還一樣一樣清點(diǎn)過?！?月4日，房東秦先生告訴成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾?，該房屋一直是自己在使用，最近因要到外地工作，才將其出租?月22日，租客和他簽署了房屋租賃合同，當(dāng)時(shí)爽快地支付了11.6萬(wàn)元的押金和租金，雙方還合了影。后來，對(duì)方提出需要房屋物品移交清單，由于現(xiàn)場(chǎng)沒有準(zhǔn)備，他便表示之后補(bǔ)來。

　　接著，秦先生安排自己公司的工作人員進(jìn)行清點(diǎn)整理并拍照，花了兩三天時(shí)間。7月26日左右，清單整理好后，租客再次來到現(xiàn)場(chǎng)，并逐一簽字確認(rèn)后離開。后來，因?yàn)樗嗽谕獾?，便通知租客去物管處拿鑰匙。

　　沒過多久，秦先生便接到租客通知，稱屋內(nèi)物品太昂貴想退租。對(duì)此，秦先生表示退租可以，但押金不退且需要再支付一個(gè)月租金。租客不接受這個(gè)條件，便提出讓其搬空屋內(nèi)物品再入住的要求，秦先生沒有同意。因此，雙方就退租一事協(xié)商未果。

　　針對(duì)租客提出的屋內(nèi)物品昂貴，又沒有憑據(jù)的說法，秦先生表示，屋內(nèi)的家具購(gòu)買了兩三年左右，是歐式風(fēng)格，市場(chǎng)價(jià)格很貴，隨便去家具市場(chǎng)都能問到價(jià)格。整套別墅裝修花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)元，多以實(shí)木家具、石材為主，還有電梯，前后花園等。他們?nèi)粘６甲屑?xì)維護(hù)，每個(gè)月請(qǐng)保潔來做清潔，花園綠化也有專人管理，魚池的錦鯉都是幾百上千一條。在移交清單上把部分較為貴重的物品標(biāo)注了價(jià)格，目的是提醒租客愛惜房屋?！拔矣譀]讓他買，如果東西不在了、搬走了肯定要賠償；如果有一點(diǎn)擦爛，誰(shuí)來找你，以后注意愛惜就對(duì)了”。

　　至于押金及違約金的問題，秦先生表示都是合同里約定的，“如果有異議，可以走法律程序”。

　　成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾咦⒁獾?，在雙方簽訂的房屋租賃合同中約定，押金為5萬(wàn)元，租賃期間，乙方（承租方）提前解約，需提前一個(gè)月通知出租方，同時(shí)甲方（出租方）收取的押金不退還，租金按實(shí)際租住天數(shù)的剩余金額退款。合同的備注中寫明：“未滿六個(gè)月，押金不退。乙方違法亂紀(jì)，押金不退?！?/p>

　　律師分析

　　合同有效

　　若協(xié)商不成可提起訴訟

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　　“未滿六個(gè)月不退押金”是不合理的

　　四川英濟(jì)律師事務(wù)所副主任高級(jí)合伙人陳逢逢律師表示，該合同中約定“本房屋租賃合約……經(jīng)甲方、乙方、經(jīng)紀(jì)方三方簽署后生效”，是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不違背公序良俗，則該房屋租賃合同已生效。

　　對(duì)于房屋租賃合同，出租人的主要義務(wù)是按照約定將租賃物交付承租人，秦先生說鑰匙已經(jīng)放在物管處，雖然沒有交到租客手中，但是租客可以直接去物管拿鑰匙?，F(xiàn)實(shí)中，這種情況也比較常見，應(yīng)認(rèn)定房屋移交手續(xù)已經(jīng)完成。

　　因此，租客提出退租，如果在租賃合同里面約定一定金額的違約金，一方違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。如違約一方認(rèn)為違約金過高的，可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。在本案中，秦先生因?yàn)榕c租客訂立了租賃合同，那么秦先生不會(huì)再繼續(xù)尋找下一個(gè)租客，現(xiàn)在因?yàn)樵撟饪屯蝗徊蛔?，那么可能?dǎo)致秦先生租金損失，秦先生是可以要求租客承擔(dān)違約責(zé)任。但是該違約責(zé)任是否過高，則要考慮秦先生再次出租該房租所需時(shí)間、為出租所花費(fèi)的金錢等情況。

　　但是，陳逢逢認(rèn)為，該合同中約定“未滿六個(gè)月不退押金”是不合理的。押金和違約金不是一個(gè)概念。押金是一種對(duì)房屋及房屋物品完整和完好性的擔(dān)保。承租期結(jié)束時(shí)如果沒有損壞，則出租方需全額無息退回承租方。而違約金是補(bǔ)償性質(zhì)的，如果一方有違約責(zé)任，必須對(duì)造成實(shí)際的損壞賠付違約金。因此，合同中這樣的約定是將押金和違約金的概念混淆。

　　另外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)于房屋租賃合同，房屋附屬配套設(shè)施應(yīng)包含在合同中。房屋物品移交清單應(yīng)屬于簽署合同時(shí)的必要附件。房租中的物品對(duì)于承租者來說，其有妥善保管以及按照約定使用的義務(wù)。如果因保管不善等造成毀損、滅失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2

　　租客可基于重大誤解要求解除合同

　　四川一上律師事務(wù)所林小明律師同樣認(rèn)為，租房合同本身真實(shí)合法，具有法律效力，各方均應(yīng)按照合同的約定履行自身義務(wù)。

　　不過，由于該合同于2022年7月22日簽訂，租客在隨后的7月26日提出退租，即在合同尚未實(shí)際履行前提出解約。該做法屬法律規(guī)定的“明確表示或以行為表示不履行主要債務(wù)”的行為，也可以據(jù)此解除合同。此外，按照租客的說法，其要求解除合同的原因在于房東未及時(shí)提交屋內(nèi)物品清單，同時(shí)，簽訂合同時(shí)租客并不清楚房屋內(nèi)物品價(jià)值如此之高，由此，租客可基于重大誤解要求解除合同。

　　雙方在解除租房合同時(shí)，仍然應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定來進(jìn)行處理，根據(jù)雙方過錯(cuò)程度及各自是否存在違約以及違約大小來劃分責(zé)任。鑒于合同尚未實(shí)際履行，房東的損失尚未擴(kuò)大并且“租期未滿六個(gè)月不退押金”顯失公正等因素，林小明建議雙方進(jìn)行協(xié)商。

　　至于屋內(nèi)家具等物品到底價(jià)值幾何？在雙方無法協(xié)商解決爭(zhēng)議而最終對(duì)簿公堂時(shí)，主張損害賠償?shù)囊环綉?yīng)當(dāng)提供相應(yīng)證據(jù)來證明相關(guān)家具價(jià)值，比如發(fā)票、付款憑證等具體證據(jù)，同時(shí)還需要證明另一方對(duì)家具造成了具體損害，并且要證明該具體損害的價(jià)值。（成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾?張肇婷 實(shí)習(xí)生 趙云帆）

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