2021年下半年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，部分高負(fù)債房企經(jīng)營(yíng)困難，房地產(chǎn)行業(yè)格局變動(dòng)加劇。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，銷售額超百億元(人民幣，下同)的房企減少三分之一；銷售額排名前十位的房企也較去年發(fā)生較大變化。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于一輪大周期的低潮階段，“大洗牌”“大變局”正在進(jìn)行，能率先控制風(fēng)險(xiǎn)、走向新發(fā)展模式的房企將繼續(xù)分享中國(guó)城鎮(zhèn)化的“紅利”，反之則可能被市場(chǎng)淘汰。

　　作為內(nèi)地房企曾經(jīng)學(xué)習(xí)和效仿的對(duì)象，率先經(jīng)歷過(guò)完整房地產(chǎn)周期且經(jīng)過(guò)國(guó)際資本洗禮的港資房企或許在穿越周期、探索新發(fā)展模式方面能提供一些經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

　　老牌港資房企新世界發(fā)展有限公司執(zhí)行董事、新世界中國(guó)董事兼行政總裁黃少媚近日接受中新社記者采訪時(shí)表示，在過(guò)去50年的發(fā)展中，新世界集團(tuán)經(jīng)歷了全球金融危機(jī)、1997年香港金融風(fēng)暴等多次動(dòng)蕩環(huán)境和樓市低谷，所以對(duì)“穩(wěn)”要求很高。她認(rèn)為，前瞻性的布局、多元生態(tài)圈以及高質(zhì)量發(fā)展是企業(yè)成功穿越周期的保障。

　　發(fā)展管理模式之變

　　這些年來(lái)，多數(shù)內(nèi)地房企追求規(guī)模擴(kuò)張，提高周轉(zhuǎn)速度，但負(fù)債高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大；而港資房企則普遍投資保守、速度慢、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。

　　黃少媚認(rèn)為，新世界走出了一條不同于兩者的發(fā)展路線。去年新世界中國(guó)將總部從香港搬到廣州后，公司在現(xiàn)場(chǎng)決策、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理等領(lǐng)域運(yùn)轉(zhuǎn)很快，在速度上已經(jīng)跟本地企業(yè)不相上下。不同的是，在設(shè)計(jì)上，新世界仍然保留了香港企業(yè)設(shè)計(jì)國(guó)際化的特點(diǎn)；在經(jīng)營(yíng)上，也仍然采用港資企業(yè)獨(dú)有的管理模式。

　　內(nèi)地房企也開(kāi)始借鑒海外經(jīng)驗(yàn)。萬(wàn)科將日本最大住宅建筑商大和房建作為對(duì)標(biāo)對(duì)象。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾表示，大和房建在20世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)大蕭條、大縮表時(shí)代順利轉(zhuǎn)型，給予萬(wàn)科極大信心。經(jīng)歷沖擊時(shí)，大和房建采取快速縮表，減少有息負(fù)債，增加現(xiàn)金流等舉措。近兩年，萬(wàn)科也做出了類似的改變，同時(shí)大幅調(diào)整管理架構(gòu)，試圖向管理要紅利。

　　收入多元化

　　在黃少媚看來(lái)，企業(yè)穿越周期的能力來(lái)自收入的多元化。她說(shuō)，新世界中國(guó)既做寫(xiě)字樓、住宅等的銷售，也做自持租賃，租售并重。這樣短期有銷售帶來(lái)的現(xiàn)金流回籠，當(dāng)企業(yè)遭遇風(fēng)波、銷售利潤(rùn)下滑時(shí)，又有長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金流彌補(bǔ)。

　　在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，新世界正在建造一個(gè)多元生態(tài)圈，包括住宅、商業(yè)、酒店、零售、教育、金融保險(xiǎn)、醫(yī)療等多個(gè)領(lǐng)域。比如：商場(chǎng)由K11運(yùn)營(yíng)；酒店方面有瑰麗酒店、芊麗酒店、新世界酒店多個(gè)品牌；教育板塊有周大福教育；醫(yī)療領(lǐng)域有Humansa仁山優(yōu)社；珠寶方面有周大福。生態(tài)圈上的各環(huán)節(jié)可以相互促進(jìn)，圈內(nèi)的所有消費(fèi)積分也可以共享。

　　合理多元化發(fā)展是幫助企業(yè)削減風(fēng)險(xiǎn)、熨平周期波動(dòng)的重要方式。此前，包括碧桂園、萬(wàn)科、龍湖、萬(wàn)達(dá)等房企也在這一領(lǐng)域有所探索。但專家也提醒，多元化對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理能力有較高要求，盲目多元化或者步子邁得太大反而會(huì)引發(fā)經(jīng)營(yíng)危機(jī)。今年部分內(nèi)地房企經(jīng)營(yíng)困難也源自于此。

　　聚焦核心城市

　　在經(jīng)歷波動(dòng)起伏之后，不少企業(yè)會(huì)選擇收縮戰(zhàn)線、重新聚焦。新世界在內(nèi)地的發(fā)展也經(jīng)歷過(guò)這一過(guò)程。20世紀(jì)80年代開(kāi)始，新世界在內(nèi)地的投資足跡已遍布華南、華東、東北、華北、華中的數(shù)十個(gè)城市。在經(jīng)歷2015年的一輪調(diào)整和收縮之后，黃少媚透露，新世界中國(guó)開(kāi)始聚焦粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角，特別是廣州、深圳、上海、杭州四大核心城市。

　　為何選擇這四個(gè)城市？黃少媚說(shuō)，新世界擅長(zhǎng)的綜合體項(xiàng)目在這四個(gè)城市得到了充裕的投資回報(bào)，在這些城市得到了廣泛支持，而且這四個(gè)城市發(fā)展基礎(chǔ)好，適合打造如城市地標(biāo)、高端物業(yè)等項(xiàng)目，這些也恰是新世界拿手的領(lǐng)域。她透露，近年來(lái)，新世界在粵港澳大灣區(qū)的內(nèi)地城市投資超過(guò)2000億元。從內(nèi)地頭部房企的拿地趨勢(shì)來(lái)看，今年以來(lái)也出現(xiàn)向核心城市聚焦的趨勢(shì)。（中新社記者 龐無(wú)忌）

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